O que é mais caro: ITBI ou escritura?

Essa é uma dúvida comum entre quem está comprando um imóvel. Embora os dois façam parte da documentação da compra, eles têm funções diferentes e custos que podem variar bastante. 

Nesta leitura você entende como cada um funciona e qual costuma pesar mais no orçamento. 

O que é ITBI?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência de um imóvel entre pessoas vivas, como em uma compra e venda.

Ele funciona como uma autorização fiscal para que a propriedade possa ser transferida para o nome do novo proprietário.

Cada município define sua própria alíquota. Em muitas cidades brasileiras, o percentual costuma variar entre 2% e 4% do valor do imóvel. Em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota atualmente é de 3% sobre a base de cálculo definida pela prefeitura.

Exemplo:

Imagine a compra de um imóvel avaliado em R$ 800 mil.

Se a alíquota do ITBI for de 3%, o imposto será:

R$ 800.000 × 3% = R$ 24.000

Esse valor deve ser quitado para que a documentação prossiga e o imóvel possa ser registrado em nome do comprador.

O que é a escritura do imóvel?

A escritura pública é o documento elaborado em cartório que formaliza juridicamente a compra e venda de um imóvel.

Ela registra todos os detalhes da negociação, como:

• Dados do comprador e do vendedor;
• Descrição do imóvel;
• Valor da transação;
• Forma de pagamento;
• Condições acordadas entre as partes.

É importante destacar que a escritura não torna alguém proprietário do imóvel por si só. Após sua emissão, ainda é necessário realizar o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.

Existe também uma situação específica: quando a compra é feita por financiamento bancário, o contrato assinado com a instituição financeira normalmente substitui a escritura pública.

Quanto custa a escritura?

O valor da escritura varia de acordo com:

• O estado onde o imóvel está localizado;
• A tabela de emolumentos do cartório;
• O valor do imóvel.

De forma geral, o custo costuma ficar entre 1% e 3% do valor do bem, embora as tabelas sejam progressivas e possam apresentar variações significativas conforme a região.

Utilizando novamente um imóvel de R$ 800 mil como exemplo, a escritura poderia custar aproximadamente entre R$ 8 mil e R$ 16 mil, dependendo das regras locais.

Afinal, o que é mais caro: ITBI ou escritura?

Na maioria dos casos, o ITBI é mais caro do que a escritura. Isso acontece porque o imposto costuma representar entre 2% e 4% do valor do imóvel, enquanto a escritura geralmente fica entre 1% e 3%.

Vamos comparar:

Despesa	Percentual médio
ITBI	2% a 4%
Escritura	1% a 3%

Tomando como exemplo um imóvel de R$ 1 milhão:

• ITBI (3%): R$ 30.000
• Escritura (1,5%): R$ 15.000

Nesse exemplo, o ITBI custa o dobro da escritura.

Existe mais algum custo além do ITBI e da escritura?

Sim, há outras despesas obrigatórias que fazem parte do processo.

As principais são:

• Registro do imóvel: é o registro que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador.
• Certidões e taxas cartorárias: dependendo da negociação, podem existir custos adicionais relacionados à emissão de documentos e conferências exigidas pelo cartório.
• Custos de financiamento: nos casos de financiamento imobiliário, podem existir despesas com avaliação do imóvel, seguros obrigatórios e outras tarifas administrativas.

Quanto reservar para a documentação do imóvel?

Uma recomendação bastante utilizada por especialistas é reservar entre 4% e 8% do valor do imóvel para cobrir toda a documentação da compra.

Nesse cálculo geralmente entram:

• ITBI;
• Escritura;
• Registro;
• Certidões;
• Taxas administrativas.

Em alguns casos específicos, esse percentual pode ser ainda maior.

Exemplo:

Para um imóvel de R$ 900 mil:

• 4% = R$ 36 mil
• 8% = R$ 72 mil

Há descontos para primeiro imóvel?

Existe um benefício previsto em lei para aquisição do primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Nesses casos, é possível obter desconto de até 50% sobre determinadas taxas cartorárias relacionadas à escritura e ao registro.

Nesse caso é necessário consultar o cartório e a instituição financeira para verificar se o benefício se aplica à sua situação.

Como se preparar para os custos da documentação do imóvel?

Olhar apenas para o valor da negociação pode deixar algumas despesas importantes fora do planejamento. ITBI, escritura e registro fazem parte desse processo e precisam ser considerados desde o início.

Quando esses custos já estão previstos, a compra acontece com mais tranquilidade e menos imprevistos. Assim, você pode dedicar sua atenção a encontrar um imóvel que faça sentido para o seu momento de vida e realizar essa conquista com mais segurança.