É possível financiar 90% de um imóvel? Entenda como funciona

Para quem deseja comprar um imóvel sem comprometer uma grande quantia de dinheiro na entrada, o financiamento pode ser uma alternativa. Em determinadas modalidades de crédito imobiliário, o banco pode financiar até 90% do valor de um imóvel.

Isso significa que, em um imóvel de R$ 400 mil, por exemplo, o crédito poderia chegar a R$ 360 mil, enquanto os R$ 40 mil restantes corresponderiam à entrada.

No entanto, esse percentual não é aplicado automaticamente a qualquer comprador ou imóvel. A instituição financeira considera uma série de fatores antes de definir o valor que poderá ser contratado.

Entenda a seguir!

Como funciona o financiamento de 90% de um imóvel?

O percentual financiado representa a parcela do imóvel que será paga pelo banco e quitada pelo comprador ao longo do contrato.

Em uma operação com cota de 90%, a divisão seria:

• 90%: valor financiado;
• 10%: entrada com recursos próprios ou, quando permitido, utilizando o FGTS;
• Demais custos: despesas como ITBI, registro e avaliação devem ser consideradas separadamente.

Veja alguns exemplos:

Valor do imóvel	Crédito de 90%	Entrada de 10%
R$ 300 mil	R$ 270 mil	R$ 30 mil
R$ 400 mil	R$ 360 mil	R$ 40 mil
R$ 500 mil	R$ 450 mil	R$ 50 mil
R$ 600 mil	R$ 540 mil	R$ 60 mil

 

Na prática, porém, o cálculo pode mudar depois da análise do banco.

O que define o valor que o banco vai financiar?

A instituição financeira não considera apenas o preço informado pelo vendedor. A aprovação depende de uma combinação de fatores.

Renda e capacidade de pagamento

A parcela precisa ser compatível com a renda do comprador ou da família. Na CAIXA, por exemplo, o comprometimento pode chegar a 30% da renda familiar bruta, conforme as condições da operação.

Isso significa que o valor máximo do imóvel não depende apenas do quanto você tem para dar de entrada. A renda também determina o tamanho da dívida que pode ser assumida.

Avaliação do imóvel

O banco também realiza uma avaliação para determinar o valor do bem que servirá como garantia.

Se um apartamento é negociado por R$ 400 mil, mas a avaliação aponta R$ 380 mil, por exemplo, o cálculo do crédito pode considerar os R$ 380 mil.

Nesse cenário, mesmo com uma cota de 90%, o financiamento seria de R$ 342 mil. A diferença entre o preço de compra e o crédito aprovado ficaria por conta do comprador.

Sistema de amortização

O sistema escolhido também influencia as condições da operação.

No SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas começam mais altas e tendem a diminuir ao longo do tempo. Na Tabela Price, as prestações são calculadas de outra maneira e, em determinadas modalidades, o percentual máximo financiável pode ser diferente.

Por isso, comparar apenas a taxa de juros não é suficiente. É importante observar também o sistema de amortização e o custo total do contrato.

Quais imóveis podem ter financiamento de até 90%?

As condições variam conforme a linha de crédito e as características do imóvel.

No Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, existem regras específicas para imóveis novos e usados. Na modalidade Classe Média, determinadas operações para imóveis novos podem alcançar cota de 90% no sistema SAC.

Já para imóveis usados nas regiões Sul e Sudeste, essa modalidade possui uma regra diferente, com limite de 60%.

Por isso, o percentual disponível deve ser verificado de acordo com o imóvel escolhido, a localização e o enquadramento do comprador no programa.

O FGTS pode ajudar na entrada?

Para quem atende às regras de utilização, o FGTS pode ser utilizado em operações de financiamento imobiliário.

O recurso pode contribuir para a composição da entrada e também pode ser utilizado em outras etapas do financiamento, como amortização do saldo devedor.

Essa possibilidade pode reduzir a necessidade de utilizar recursos próprios na compra. Antes de contar com o saldo, porém, é importante confirmar se o comprador e o imóvel atendem aos requisitos vigentes.

Quais custos entram além da entrada?

Um erro comum no planejamento da compra é considerar apenas o valor necessário para a entrada.

Mesmo com uma cota elevada de financiamento, é importante reservar recursos para despesas como:

• ITBI;
• Registro do contrato;
• Avaliação do imóvel;
• Seguros vinculados ao financiamento;
• Condomínio e IPTU;
• Reforma, móveis ou personalização, quando necessários.

Também é preciso considerar os juros e demais encargos do crédito ao avaliar o custo total da aquisição.

Entrada menor é sempre melhor?

Não necessariamente.

Uma entrada menor permite preservar uma parcela maior do dinheiro disponível, o que pode ser interessante para manter uma reserva financeira ou direcionar recursos para outros objetivos.

Por outro lado, quanto maior o saldo financiado, maior tende a ser o custo do crédito ao longo do contrato.

A decisão, portanto, deve considerar o equilíbrio entre valor disponível para a entrada, tamanho das parcelas, prazo, custo total do financiamento e segurança do orçamento familiar.

Um exemplo prático

Imagine duas possibilidades para um imóvel de R$ 400 mil:

Cenário A — entrada de R$ 40 mil:
O comprador preserva mais recursos, mas assume um saldo financiado maior.

Cenário B — entrada de R$ 100 mil:
O financiamento é menor e o custo dos juros tende a ser reduzido, mas uma quantidade maior de dinheiro é utilizada imediatamente.

Nenhuma das alternativas é universalmente melhor. A escolha depende da situação financeira e dos objetivos de cada comprador.

O que avaliar antes de escolher o financiamento?

Antes de fechar negócio, vale fazer uma simulação e verificar:

• Valor máximo de crédito aprovado;
• Percentual que poderá ser financiado;
• Valor da entrada;
• Valor das parcelas;
• Prazo do contrato;
• Sistema de amortização;
• Custo efetivo total;
• Possibilidade de utilizar o FGTS;
• Despesas adicionais da compra.

Também é recomendável comparar diferentes instituições e modalidades. Uma condição aparentemente vantajosa pela taxa de juros pode ter um custo total diferente quando todos os encargos são considerados.

Planeje sua compra com a Sudoeste

O financiamento é apenas uma parte da decisão de compra. Escolher um imóvel que esteja alinhado ao seu orçamento, aos seus planos e ao seu momento de vida também faz diferença.

A Sudoeste reúne empreendimentos em diferentes localizações e com projetos pensados para quem busca qualidade, praticidade e valorização.

👉 Conheça os empreendimentos Sudoeste e encontre o imóvel ideal para os seus planos: sudoeste.com.br/empreendimentos/