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O que é ROI e como calcular a taxa de retorno ao investir em imóveis?

05/07/2019
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Pensando em diversificar seus investimentos? O mercado imobiliário, que se encontra bastante aquecido, pode ser uma opção interessante para quem deseja destinar aportes financeiros em empreendimentos imobiliários que combinem segurança e rentabilidade.

Nesse contexto, é importante entender o que é ROI — ou retorno sobre o investimento. Essa taxa está entre os indicadores econômicos mais importantes do mundo dos negócios, e entender como ela funciona e como pode auxiliá-lo no momento de decidir onde investir pode fazer diferença para o sucesso da sua iniciativa.

Por isso, preparamos este post com informações que servirão de suporte para você fazer um excelente investimento. Ficou interessado? Então, acompanhe a leitura!

O que é ROI?

A taxa de retorno sobre o investimento tem, como objetivo, prever o montante de lucro em relação a um determinado aporte financeiro investido.

Trata-se de uma métrica empregada no mundo dos negócios. Como é um índice versátil, pode ser utilizado como parâmetro de análise do retorno de um investimento em um  projeto de pesquisa em tecnologia da informação ou na aquisição de um determinado equipamento médico, por exemplo.

Neste texto, porém, destacaremos a importância do ROI como indicador para nortear você acerca da possibilidade de destinar seu capital em grandes empreendimentos imobiliários. 

Qual é a sua importância para os investimentos imobiliários?

A análise do retorno de investimentos sobre a métrica do ROI é relevante para aplicações imobiliárias. Isso ocorre porque essa taxa avalia situações simples, ou seja, casos em que há uma saída de capital (investimento) e uma entrada (retorno) — como ocorre na aquisição de imóveis usados para revenda, por exemplo.

Caso tenha interesse em investir seu capital para financiar um empreendimento imobiliário de alto padrão, dois critérios precisam ser definidos. O primeiro consiste na escolha de uma construtora com tradição no mercado de imóveis. Já o segundo, refere-se à importância de você adotar o ROI como uma métrica confiável para a aferição do retorno dos aportes investidos.

Se preferir, também pode adotar uma consultoria especializada. Via de regra, tal serviço costuma ser ofertado pelas próprias construtoras. Os consultores farão cálculos e realizarão interpretações que vão lhe ajudar a avaliar se o empreendimento apresentará o retorno compatível com seus objetivos. Essas informações serão essenciais antes de você tomar sua decisão sobre o imóvel.

Como podemos calculá-lo?

Nos tópicos anteriores, definimos o conceito e destacamos a importância do ROI para os investimentos imobiliários. Agora, vamos abordar como devemos calculá-lo. Cabe destacar que se trata de um procedimento simples: basta que você subtraia o valor recebido pelo valor investido. Logo, o resultado dessa subtração deverá ser dividido pelo valor investido.

Desse modo, ficaremos com a seguinte equação:

ROI = (valor da venda – valor investido) / investimento

Para que as informações fiquem claras, o cálculo do ROI será exemplificado em três situações específicas. Acompanhe!

Para apurar o resultado da revenda de um imóvel

Imagine que, para financiar parte de uma construção de imóveis na zona sul, o investidor tenha adquirido quatro conjuntos de apartamentos de alto padrão, tendo investido o montante de R$40.000.000,00. Por ocasião da venda de tais imóveis, recebeu o total de R$200.000.000,00.

Aplicando a fórmula acima, teremos  como resultado o número 4. Como o ROI é expresso em valores percentuais, faremos a seguinte multiplicação: 4 x 100 = 400%. Isso quer dizer que o investidor teve um retorno quatro vezes maior do que o investido.

Para apurar a locação de um imóvel

No caso da locação de um imóvel, o cálculo para que possamos verificar o ROI é um pouquinho distinto ao anterior, pois precisamos considerar que o proprietário é remunerado mensalmente. Para tanto, temos que dividir o valor do aluguel pago pelo total da compra do imóvel. Nesse contexto, vamos ao seguinte exemplo.

Caso tenha pago o valor de R$300 mil para a aquisição de um imóvel, o qual lhe renderá R$2 mil de aluguel, temos: R$300 mil dividido por R$2 mil, resultando em uma taxa de retorno financeiro de 0,66% ao mês.

Para apurar o prejuízo da venda de um imóvel.

Como nosso objetivo é que você possa verificar essa métrica em diversos cenários, passaremos a calcular a hipótese em que esse indicativo aponte na direção contrária ao investimento. Isto é, o investimento não é recomendável, pois os custos superam o retorno e o investimento é considerado uma perda — como no caso em que o ROI é de -15%, por exemplo.

Se esse for o cenário evidenciado, o ideal é que você busque outras alternativas para destinar seus aportes financeiros. Lembre-se de que, se estiver em dúvida, há a possibilidade de buscar a assessoria de um consultor em investimentos imobiliários. Decisões como essa precisam ser tomadas com base em informações confiáveis, certo?

Quais fatores podem incrementar o ROI?

Como destacamos anteriormente, a análise do retorno de investimentos sobre a métrica do ROI é recomendável para aplicações simples de dois eventos, como é o caso das imobiliárias.

Como qualquer investidor deseja rentabilidade, precisamos ter atenção a alguns fatores que podem interferir nessa métrica, como: situação do mercado imobiliário, localização do imóvel e o tempo do retorno do investimento. Vamos discorrer sobre cada um deles com mais detalhes. 

Situação do mercado imobiliário

Analisar os indicadores econômicos antes de fazer um investimento imobiliário é recomendável. Nesse quadro, se você estiver pensando em investir em um imóvel na planta para vendê-lo futuramente, por exemplo, precisa ter atenção ao comportamento desse nicho de mercado.

Em um cenário de crise econômica, como a que assolou o país desde 2015, construtoras tiveram que reduzir os preços dos imóveis em razão da queda na procura.

De posse de uma informação valiosa como essa, você pode conseguir adquirir um imóvel por um preço bastante acessível. Futuramente, quando o mercado estiver mais aquecido, esse investimento pode ser negociado com outro comprador por um preço superior ao inicial. Consequentemente, seu resultado será de lucro — logo, o ROI será positivo.

Localização do imóvel

Um dos fatores que deve ser considerado para se investir em imóveis consiste na sua localização. Projetos que versam sobre empreendimentos imobiliários situados em bairros periféricos estão bastante em voga. Para que o retorno seja garantido, precisamos verificar se realmente trata-se de uma oportunidade de retorno no médio e longo prazo.

Por isso, precisamos analisar alguns fatores:

  • se há uma estimativa de crescimento urbano para a região;
  • se há previsão de melhorias em questão de segurança e iluminação;
  • se há investimentos para a atração de empresas de médio e grande porte;
  • se há projetos de mobilidade pública para a região.

Uma vez verificados tais fatores, adquirir alguns lotes imobiliários ainda na planta proporcionará grandes retornos.

Tempo de retorno do investimento

Especialista no mercado financeiro destacam a importância de conhecermos nosso perfil de investidor antes de escolhermos as opções de investimento.

Apostar em investimentos imobiliários costuma ser uma das opções para investidores com o perfil mais conservador, que primam, basicamente, por aspectos de segurança e rentabilidade, razão pela qual optam por investimentos com retornos no médio e longo prazo.

O tempo necessário para que um investidor tenha o retorno da sua aplicação pode ser calculado por uma variação do ROI. Por meio do cálculo do prazo de retorno de investimento (PRI ou payback), podemos mensurar a atratividade do negócio e o tempo necessário para que receba o valor correspondente ao aporte inicial do capital investido.

Esse tipo de análise tem, como objetivo, apontar o tempo máximo que o investidor poderá esperar para obter o retorno de um investimento. Caso o período seja menor que o tempo máximo tolerável de recuperação do capital, vale a pena apostar seu capital nessa opção.

Como destacamos ao longo do texto, o ROI pode ser um importante indicador para o seu sucesso ao investir em empreendimentos imobiliários. Tenha a certeza de que o correto emprego deste indicador não só lhe trará mais segurança, mas também contribuirá para que sua escolha promova retornos importantes aos seus investimentos.

Agora que você sabe o que é ROI, fique à vontade para buscar mais informações e, se possível, não deixe de apostar em uma carteira de investimentos imobiliários diversificada. Essa opção costuma ser adotada pela maioria dos investidores de sucesso e é amplamente recomendada por especialistas no mercado.

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